美国金融危机对中国房地产市场的影响，主要通过影响宏观经济快速增长展开传导。世界经济快速增长上升，造成我国外部市场需求衰退，企业效益下降，投资意愿和能力上升，进而制约消费快速增长，经济快速增长上行压力更加大。

愈演愈烈的全球金融危机从投资、消费、出口三方面必要或间接影响着我国经济快速增长，重合我国经济周期调整，造成经济快速增长短期不存在过慢下降的风险，带给居民收入增幅上升、失业率下降、股票市场财富大跌、房地产业企业家信心指数大幅度上升等，都会促成房地产市场持续调整。美国金融危机对中国房地产市场的影响，还可以通过预期产生起到。

危机愈演愈烈后，不仅美国，而且在亚欧其他主要发达国家，住宅价格的泡沫也正在幻灭，经常出现了全球性房地产市场调整。主要国家房地产市场的好转效应、对经济快速增长的信心弱化、对房价上调的更进一步期望等，都会对房地产市场构成更加强劲的调整预期，未来调整预期的转变不能依赖强有力的宏观调控政策和宏观经济具体的下降走势。

一、2008年房地产市场运行状况　　金融业和房地产业某种程度上是对孪兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到明显影响。2008年房地产行业发展面对的宏观环境再次发生根本性改变：一是不受国际金融危机的影响，2008年以来全球经济更进一步好转，实体经济与虚拟世界经济互相拖垮加快了世界经济向上的调整过程。

在来自国内外的双重压力下，我国国民经济快速增长经常出现显著回升。可行性核算，全年国内生产总值300670亿元，同比快速增长9.0%，增长速度同比回升4.0个百分点。分季度看，一季度快速增长10.6%，二季度快速增长10.1%，三季度快速增长9.0%，四季度快速增长6.8%，自此，国内GDP增长速度已倒数5个季度下降。

二是房地产行业调控政策悄悄改向：从宏观政策的密集调控对象到再度被定位为“国民经济的最重要支柱产业”；从想方设法入手价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去性刺激市场需求，一系列增进房地产行业身体健康发展的调控政策将对行业产生根本性而深远影响的影响。　　房地产行业对国民经济快速增长的贡献还包括3个方面：第一，作为投资的一部分，房地产开发投资对GDP快速增长的必要贡献；第二，房地产开发投资通过关联产业造就GDP快速增长的间接贡献；第三，房地产开发投资通过夹住消费对GDP快速增长的导致消费贡献。1998年以来，我国房地产业获得很快发展，房地产开发投资在固定资产投资中的比重波动下降。

近年该比重基本维持在18%左右。房地产行业对GDP快速增长贡献率在急剧下降。2008年中国房地产市场经历一场梦魇。

不受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增长速度放缓，施工面积、完工面积、新开工面积等都经常出现同比上升的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP快速增长的必要贡献度在减少。

上海市统计局数据表明，2008年上半年上海GDP同比快速增长10.3%，略低于全国水平，这是上海近年鲜有的现象。房地产的贡献率为负，造成GDP较少减0.4个百分点。

从全年视角看，2008年1-12月份，上海房地产开发投资同比快速增长4.5%；商品房完工面积同比上升26.8%；商品房销售面积同比上升37.9%，其中住宅上升40.1%；另外，存量房交易也同比上升了三成。而全国其他城市情况虽各有不同，但房地产的贡献率都会某种程度上升。　　国家统计局发布数据表明，2008年1-12月，全国房地产开发土地购买面积为36785.4万平方米，同比增加8.6%，比2007年同期增加19.6个百分点；房地产已完成土地研发面积为26033.3万平方米，同比增加5.6%，比2007年同期增加了6.3个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋施工面积为274149万平方米，同比快速增长16%，与2009年前几个月比起增幅在之后减缓，且减幅之后不断扩大，而用作住宅方面的施工面积同比快速增长16%，超过216671.4万平方米，比2007年同期也增加了6.9个百分点，同期，房地产新开工面积同比增长速度显著上升，仅有快速增长2.3%，比2007年同期增加了17.1个百分点；2008年1-12月全国房地产房屋完工面积为58502万平方米，同比增加3.5%，且用作住宅的房屋完工47749.7万平米，同比增加4.2%，不能销售面积的房屋完工3503.6万平米，同比增加18.2%，房屋完工面积2008年比2007年有了一定的衰退。

图1 2008年1-12月全国房地产土地研发及销售面积情况　　从区域产于上来看，2008年以来房地产开发投资依然展现出为中、西部地区排在东部地区。明确来看，东部地区已完成投资18325亿元，同比快速增长17.1%，增幅同比上升8.9个百分点；中部地区已完成投资6287亿元，同比快速增长31.7%，增幅同比上升3.7个百分点；西部地区已完成投资5967亿元，同比快速增长22.7%，增幅同比上升16.8个百分点。中部和西部地区房地产开发投资增长速度分别比东部地区低14.6和5.6个百分点。

解释政府在平稳东部及部分省份房地产开发投资的同时，要重点掌控中、西部和一些快速增长过慢省份的房地产开发投资。图2 2007-2008年各月总计东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况数据来源：国家统计局　　世界金融危机影响房地产行业的另一个因素是金融机构涉及资产减值，对房地产信贷意愿严重不足。

同时，房地产金融调控政策未有效地放开，虽然央行在减少流动性，国务院办公厅“131号文”反对合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理相当严重。房地产企业融资渠道通畅，在市场成交量持续下滑的情况下，一些房地产开发企业面对存活问题。从研发资金来源看作，2008年1-12月，全国房地产开发企业本年资金来源38146.0亿元，同比快速增长1.8%。其中，国内贷款7257.6亿元，快速增长3.4%；企业自筹资金15081.3亿元，快速增长28.1%；其他资金15081.9亿元，同比上升16.4%。

其中，个人按揭贷款3573亿元，上升29.7%。在研发资金来源结构中，个人按揭贷款上升比例仅次于，这部分资金实质上对研发企业现金流十分最重要。表格1 2007年12月-2008年12月总计全国房地产开发企业资金来源及同比快速增长情况单位：亿元，%资金来源国内贷款利用外资外商必要投资自筹资金自有资金其他资金来源定金及预收款2007年1-12月37256.66961.0650.0502.811772.06991.817872.710628.52008年1-2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.11-3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.31-4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537.52732.41-5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.01-6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.21-7月22252.44571.7407.4342.18693.34886.78580.15289.11-8月25102.45048.8449.2385.69808.65523.69795.76084.91-9月28082.95562.5486.4419.411163.26346.410870.96754.31-10月30699.85960.6534.6466.412273.26968.811931.47384.71-11月33404.56416.4601.6527.813444.17611.512942.48017.01-12月38146.07256.6726.3644.015081.38688.915081.99286.1比上年同期快速增长2007年1-12月37.329.962.465.936.938.039.829.72008年1-2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.01-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.01-4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.21-5月24.321.510.86.536.735.416.420.11-6月22.817.522.524.340.839.911.014.41-7月19.115.722.329.937.335.56.39.71-8月14.111.521.035.534.532.0-0.13.01-9月10.78.614.932.633.432.9-5.2-2.01-10月6.46.210.628.831.730.2-11.3-8.21-11月4.25.211.624.030.927.8-14.5-11.21-12月1.83.413.332.728.124.6-16.4-12.9数据来源：国家统计局，国研网行业研究部加工整理　　国家发改委、国家统计局牵头公布的数据表明，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈圆形逐月上升走势，且上升幅度显著，到12月份沦为负数：1月份下跌11.3%，2月份下跌10.9%，3月份下跌10.7%，4月份下跌10.1%，5月份下跌9.2%，6月份下跌8.2%，7月份下跌7.0%，8月份下跌5.3%，9月份下跌3.5%，10月份下跌1.6%，11月份下跌0.2%，12月份上升0.4%。2008年8月份是房价上升的一个最重要时点，从该月开始全国70个大中城市房价经常出现环比暴跌，且暴跌的城市数量大大减少，2008年12月份全国70个大中城市新建住房销售价格环比上升的城市有50个，二手住房销售价格环比上升的城市有52个。

图3 2007-2008年各月全国70个大中城市房屋销售价格指数变动情况数据来源：国家统计局　　预示着价格的调整，房地产市场陷于下滑，突出表现在成交量的急遽衰退，房屋销售量与销售额大幅度下跌。国家统计局公布的数据表明：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比上升19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比增加20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比增加18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比上升19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比增加20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比增加19.6%。从上述数据可以显现出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了有所不同程度的衰退，且下降的幅度还是较小，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

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